11 月 2 日，字節跳動(dòng)一個(gè)數千人規模的團隊入駐了北京海淀區北三環(huán)方恒時(shí)尚中心正式開(kāi)啟辦公。這是字節跳動(dòng) 2019 年斥資 50 億元收購的首個(gè)自有產(chǎn)權辦公樓。而與之僅一三環(huán)相隔，在 2018 年就傳出被字節跳動(dòng)以 90 億元收購的中坤廣場(chǎng)至今卻仍未有動(dòng)靜。

　　一位業(yè)內人士向經(jīng)濟觀(guān)察報透露，中坤廣場(chǎng)因為自身債務(wù)和產(chǎn)權分散在不同商戶(hù)手上等問(wèn)題，使得這筆交易目前仍處在懸而未決的狀態(tài)。

　　字節跳動(dòng)意圖收購的中坤廣場(chǎng)建筑面積為 43 萬(wàn)平方米。收購大面積的辦公樓的背后是不斷擴張帶來(lái)的需求，目前，字節跳動(dòng)在北京共有 33 處辦公地點(diǎn)，其中有 29 處位于海淀區。除總部設立在中航廣場(chǎng)外，辦公區還分散在知春路沿線(xiàn)、中關(guān)村、五道口等。經(jīng)濟觀(guān)察報了解到，僅 2018、2019 年兩年時(shí)間，字節跳動(dòng)就租了將近 20 萬(wàn)平方米的面積。

　　而字節跳動(dòng)對工位的需求還在不斷增長(cháng)，日前，字節跳動(dòng)方面稱(chēng)在年底前再開(kāi)放 1 萬(wàn)個(gè)工作崗位，屆時(shí)，字節跳動(dòng)的員工總數將突破 10 萬(wàn)人。

　　其實(shí)，張一鳴 2012 年在中關(guān)村創(chuàng )立了字節跳動(dòng)的 8 年來(lái)，從錦秋家園到盈都大廈，再到中航廣場(chǎng)、中國衛星大廈，字節跳動(dòng)從未離開(kāi)過(guò)中關(guān)村。

　　但在中關(guān)村尋找辦公樓卻越來(lái)越難。一位熟悉北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的人士介紹，在中關(guān)村商圈，想要租賃 2000-3000 平方米的面積沒(méi)有問(wèn)題，1 萬(wàn)平方米的也還可以，但要找 5 萬(wàn)平方米，沒(méi)有。在這種情況下，外溢不可避免。

　　近 10 年來(lái)，不斷有駐扎在中關(guān)村的企業(yè)去到后廠(chǎng)村與望京尋求更大的辦公面積。北京互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)格局逐漸形成了中關(guān)村、后廠(chǎng)村、望京三大板塊，京東則在大興亦莊遙遙相望。

　　而對互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，格局變動(dòng)仍在不斷發(fā)生。2019 年，盤(pán)踞望京的阿里巴巴新北京總部在來(lái)廣營(yíng)東路地區的中關(guān)村朝陽(yáng)園北擴區正式奠基。今年的第一季度，美團也向來(lái)廣營(yíng)地區持續擴租。

　　2019 年，位于海淀區知春路，歷史超過(guò) 20 年的老牌五星級翠宮飯店舊貌換新顏，掛上了“京東科技大廈”的名牌，這又被業(yè)內看作是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)“重返”中關(guān)村的例證。

　　多年來(lái)的物業(yè)變遷，不僅徐徐展開(kāi)了一幅互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在北京落地生根、開(kāi)支散葉的發(fā)展衍變圖景，從企業(yè)自身角度看，這種企業(yè)自用物業(yè)資產(chǎn)的購買(mǎi)、租賃和處置，實(shí)際也是一門(mén)專(zhuān)業(yè)，名為 Corporate Real Estate，簡(jiǎn)稱(chēng) CRE，杜邦、通用汽車(chē)等全球化企業(yè)皆有此專(zhuān)業(yè)部門(mén)設置。對中國絕大多數企業(yè)來(lái)說(shuō)，這還是一個(gè)嶄新的概念，雖然與商業(yè)地產(chǎn)的英文 Commercial Real Estate 縮寫(xiě)相同，但不同的是，它與企業(yè)管理密切相關(guān)，特別是對那些快速擴張、有規?；枨蟮钠髽I(yè)如中國今日的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這也是一門(mén)功課。

　　“扎堆”中關(guān)村

　　2005 年的一天，從深圳騰訊總部來(lái)的兩個(gè)年輕人來(lái)到了時(shí)任中關(guān)村管委會(huì )委員趙慕蘭的辦公室，說(shuō)騰訊要在北京尋找辦公樓，想了解一些寫(xiě)字樓出租的信息。

　　一個(gè)禮拜后再見(jiàn)，他們興奮地告訴趙慕蘭，一個(gè)禮拜內就找到了位于中關(guān)村西區的銀科大廈，并招募了 300 名員工，準備進(jìn)駐開(kāi)始辦公了。他們告訴趙慕蘭，這在深圳是不可想象的，一個(gè)星期絕對招不到 300 名員工。

　　中關(guān)村眾多的研究所和高校為招募人才提供了極大的便利。實(shí)際上，中關(guān)村密集的人才與智力資源在改革開(kāi)放初期就為互聯(lián)網(wǎng)的萌發(fā)奠定了基礎。

　　改革開(kāi)放初期，一批科研人員突破科研體制機制束縛，“下海”創(chuàng )辦民營(yíng)高科技企業(yè)，中關(guān)村的智力資源在白頤路(今中關(guān)村大街)上得以迸發(fā)，企業(yè)數量以每年增加數十家甚至上百家的速度增長(cháng)，終于在 20 世紀 80 年代中期形成了“中關(guān)村電子一條街”。其中以“兩通四海”最為知名，四通公司后來(lái)通過(guò)投資新浪延續了下來(lái)，而由中國科學(xué)院計算所高級工程師柳傳志創(chuàng )辦的中國科學(xué)院計算技術(shù)研究所新技術(shù)發(fā)展公司，也成為了聯(lián)想集團的前身。

　　20 世紀 90 年代，隨著(zhù)大批海歸回歸，中關(guān)村的大學(xué)紛紛辦起了大學(xué)創(chuàng )業(yè)園和留學(xué)生創(chuàng )業(yè)園。1996 年，剛剛進(jìn)入而立之年的張朝陽(yáng)從美國學(xué)成歸來(lái)，在北京創(chuàng )辦了愛(ài)特信公司，后更名為搜狐公司。在張朝陽(yáng)的領(lǐng)導下，搜狐歷經(jīng)四次融資，于 2000 年 7 月 12 日在美國納斯達克成功掛牌上市，當年，搜狐與新浪的成功，使得越來(lái)越多中關(guān)村創(chuàng )業(yè)者們效仿其模式成立新的互聯(lián)網(wǎng)公司。

　　僅 2000 年春天，中關(guān)村誕生的 149 家新公司中就有 50 家在做互聯(lián)網(wǎng)。這其中就有趕集網(wǎng)創(chuàng )始人楊浩勇和百度創(chuàng )始人李彥宏，2001 年初，百度“七劍客”李彥宏、徐勇、劉建國、郭眈、雷鳴、王嘯和崔姍姍聚集在中關(guān)村北大資源樓，舉辦第一次員工會(huì )議。半年內，百度中文搜索技術(shù)正式誕生。

　　互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)成為中關(guān)村最具有活力的部分，隨著(zhù)中關(guān)村技術(shù)，人才，風(fēng)險投資都日趨成熟，也有越來(lái)越多的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)選擇駐扎中關(guān)村。

　　過(guò)去十年間，從華清嘉園起步，從五道口出發(fā)，孕育了諸多知名互聯(lián)網(wǎng)公司，比如美團的王興、快手的宿華、字節跳動(dòng)的張一鳴等都曾在華清嘉園的民居中留下身影。

　　企業(yè)扎堆與高速發(fā)展使得中關(guān)村變得擁擠不堪，中關(guān)村陷入“一樓難覓”的狀態(tài)。趙慕蘭告訴經(jīng)濟觀(guān)察報，當時(shí)有一家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)家因為公司的擴張在 3 年內搬了 7 次家，從一間房變成了四層樓，但可選擇的地方也非常有限。

　　戴德梁行數據顯示，2010-2011 年空置率降至1% 以下，基本屬于滿(mǎn)租狀態(tài)。戴德梁行華北研究部的魏東介紹，中關(guān)村區域優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓項目稀少，租金在 2018 年底達到 400 元/月/平方米，較三年前已攀升 36%，而空置率則多年以來(lái)維持在極低的狀態(tài)，2018 年底的空置率更低至 0.3%。

　　高力國際大宗交易部的負責人閆寒分析，中關(guān)村可售寫(xiě)字樓資源實(shí)際上非常少有其歷史原因，“中關(guān)村最早的開(kāi)發(fā)商是海淀區國資委的企業(yè)，所以很多樓都賣(mài)給了北京的一些國企。而國企很少會(huì )進(jìn)行樓宇出售，這就使得中關(guān)村可供交易的寫(xiě)字樓很少。”

　　一路向北

　　擁擠的中關(guān)村使得有擴張需求的互聯(lián)網(wǎng)巨頭們紛紛北上。2009 年，在中關(guān)村流連多年的百度率先動(dòng)身，結束了在普天大廈、理想大廈、第三極大廈等多幢寫(xiě)字樓分散辦公的狀態(tài)，一路北上，從北三環(huán)外搬到了北五環(huán)外的上地科技園區的新總部“搜索框”大廈，大廈面積達 9 萬(wàn)平方米，足以容納百度 7000 多名員工。

　　但百度飛速發(fā)展的日子里，員工規模迅速膨脹，“搜索框”大廈很快人滿(mǎn)為患，上地周?chē)涅i寰大廈、奎科大廈、首創(chuàng )空間大廈都留下過(guò)百度的痕跡。

　　2013 年、2014 年，百度員工數同比增長(cháng)分別達到 52%、47%。2012 年，員工數量只有 2 萬(wàn)出頭，2014 年就翻了一倍多。也正是在這一年，百度科技園在“搜索框”大廈向西 3 公里的中關(guān)村軟件園二期里落成，百度科技園區里有 5 幢大樓，占地約 7 萬(wàn)多平方米。

　　位于北京市西北角東北旺的中關(guān)村軟件園也被稱(chēng)作“后廠(chǎng)村”，這個(gè)面積 2.6 平方公里，被稱(chēng)為“中國單位經(jīng)濟產(chǎn)出和智力密度最高的地方”在 2015 年又迎來(lái)了從五道口搬來(lái)的網(wǎng)易，2016 年，在中關(guān)村扎根 20 年的新浪也從海淀黃莊遷來(lái)。一批中國互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的巨頭，陸續搬遷到這里。

　　不斷搬家幾乎是所有互聯(lián)網(wǎng)公司成長(cháng)發(fā)展的必經(jīng)之路。

　　快手創(chuàng )始人宿華打過(guò)一個(gè)有趣的比喻，早期的快手就像一個(gè)游牧民族，以五道口為圓心，每隔一兩年都會(huì )將辦公區擴張至新地方。

　　2015 年，快手從華清嘉園的一套三居室中遷入 200 米外的清華科技園B座，那時(shí)的快手雖然日活破千萬(wàn)，但是員工僅有 20 多人。短短三年間，快手的辦公區擴散到了五道口 3 公里范圍內的同方科技廣場(chǎng)、文津國際酒店等多個(gè)大廈，不同辦公區之間得用班車(chē)相連。2019 年初，快手終結了“游牧”辦公，帶著(zhù)數千名員工從“宇宙中心”五道口，遷往后廠(chǎng)村的聯(lián)想北研園區，與百度比鄰而居。

　　新的快手總部有一個(gè)完整的園區，占地 6 萬(wàn)平方米，包括 7 棟辦公樓和超過(guò) 6500 個(gè)工位。在此之前，新浪、聯(lián)想、滴滴、網(wǎng)易等就已經(jīng)密集地駐扎在后廠(chǎng)村路南面。

　　官方資料顯示，截至 2019 年底，中關(guān)村軟件園內集聚了聯(lián)想(全球)總部、百度、騰訊(北京)總部、新浪總部、滴滴總部、亞信科技、科大訊飛(北京)總部、華勝天成、文思海輝、博彥科技、軟通動(dòng)力、中科大洋、啟明星辰、中核能源、廣聯(lián)達、IBM 等 700 多家國內外知名 IT 企業(yè)總部和全球研發(fā)中心，總部經(jīng)濟達 80% 以上，在園從業(yè)人員達 9.45 萬(wàn)人，總產(chǎn)值 2870 億元。

　　仲量聯(lián)行華北區研究部總監米陽(yáng)告訴記者，中關(guān)村的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)選擇向后廠(chǎng)村擴張一方面是出于地理因素上的考慮，這些企業(yè)位于中關(guān)村區域的寫(xiě)字樓仍在使用，比如放置一些企業(yè)的前臺部門(mén)。后廠(chǎng)村對中關(guān)村無(wú)論是交通還是政策的聯(lián)動(dòng)性都比較強。

　　另一方面，區政府出于稅收等因素考慮也會(huì )希望將企業(yè)留在海淀區內，會(huì )批一些產(chǎn)業(yè)園區的地給企業(yè)用于自建。一位業(yè)內人士也向經(jīng)濟觀(guān)察報透露，為了扶持互聯(lián)網(wǎng)公司發(fā)展，政府在后廠(chǎng)村建設產(chǎn)業(yè)園就是意圖把此前分布在中關(guān)村各個(gè)角落的騰訊、網(wǎng)易、新浪等公司集中起來(lái)。為了吸引這些互聯(lián)網(wǎng)巨頭的進(jìn)駐，政府也會(huì )在落戶(hù)指標和土地價(jià)格上給予企業(yè)一些優(yōu)惠。

　　后起之秀

　　除了后廠(chǎng)村，位于四環(huán)邊東北角的望京也承接了眾多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。望京地區位于北四環(huán)和東北五環(huán)之間，曾經(jīng)被稱(chēng)為“睡城”的望京在 2000 年前后，迎來(lái)了大批入華的跨國通訊公司，包括三星、LG 、愛(ài)立信、摩托羅拉等公司紛紛在望京建立獨棟大廈。

　　老牌通訊企業(yè)的退出不僅留下了租賃面積，還留下了大量的高科技人才。2014 年，隨著(zhù)新地標望京 SOHO 建成，望京開(kāi)始吸引大批剛拿到A、B輪融資的公司入駐，外企的印跡淡去，轉而被互聯(lián)網(wǎng)取代。在望京 SOHO 的 3 棟大廈里，擠滿(mǎn)了幾百家大大小小的與互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)的創(chuàng )業(yè)公司。

　　SOHO 中國創(chuàng )始人潘石屹在望京 SOHO 交付時(shí)說(shuō)，望京 SOHO 中 90% 的企業(yè)都是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。

　　除了互聯(lián)網(wǎng)公司扎堆，那時(shí)的望京被稱(chēng)為“O2O 宇宙中心”，“選址中國”的總裁陳雪源記得很清楚，那兩年流傳的一句話(huà)是“有哪個(gè) app 沒(méi)在望京 SOHO 進(jìn)行過(guò)路演，就像沒(méi)面市一樣”。

　　著(zhù)名的“掃碼一條街”也誕生在望京。2015 年左右，位于望京 SOHO 2 號樓與合生麒麟社之間一條 100 米左右的街道擠滿(mǎn)了地推的攤位，路過(guò)的人通過(guò)掃碼注冊賬號便可獲得一些紙巾，肥皂花之類(lèi)的小禮品。那時(shí)的“掃碼一條街”人頭攢動(dòng)，地推攤位眾多。

　　一位在望京地區從事寫(xiě)字樓租賃多年的中介向經(jīng)濟觀(guān)察報描繪了那兩年的場(chǎng)景：望京的寫(xiě)字樓就沒(méi)空過(guò)，一批批拿到融資的企業(yè)入駐，租下 1000 到 2000 平方米的辦公面積，有可能很快因為租金鏈斷裂或經(jīng)營(yíng)不善搬走。

　　雖然望京的企業(yè)不斷更新迭代，O2O 的熱潮也逐漸褪去，但仍有一些企業(yè)屹立不倒。這其中就包括從中關(guān)村搬來(lái)的美團，以及在 2015-2016 年買(mǎi)下兩棟辦公樓的阿里巴巴。

　　2016 年，阿里斥資 16.8 億元購買(mǎi)下望京綠地中心A座，次年又買(mǎi)下了坤泰嘉瑞中心，兩棟樓均位于望京。在此之前，阿里巴巴分別在北京的通惠國際、環(huán)球金融中心、萬(wàn)網(wǎng)大廈等多處辦公。其中，通惠國際和環(huán)球金融中心均位于國貿 CBD 核心地帶，萬(wàn)網(wǎng)大廈則位于西二環(huán)和三環(huán)之間。

　　2015-2016 年，阿里巴巴帶著(zhù)上萬(wàn)名阿里員連同阿里巴巴旗下的 UC、優(yōu)酷、阿里健康、阿里影業(yè)、高德地圖等分布在不同辦公樓的業(yè)務(wù)也一同遷入了望京。

　　除了購買(mǎi)樓宇，阿里在望京一直在以租賃的形式擴張辦公面積。戴德梁行報告顯示，2017 年，阿里巴巴在緊鄰著(zhù)望京綠地中心和昆泰嘉瑞中心的金輝大廈新租下了 2.6 萬(wàn)平方米的辦公面積。今年 8 月，資產(chǎn)管理公司木棉中國稱(chēng)，阿里已入住金輝 KASCO。雖然阿里本身就在金輝大廈有辦公區，但木棉中國管理的是金輝大廈低樓層的辦公區域，入住木棉項目，說(shuō)明阿里又擴租了。

　　快速擴張，是移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代創(chuàng )業(yè)公司的共同特點(diǎn)，而美團網(wǎng)是其中的典型代表。美團 2014 年底員工人數為 8000 人，到了 2015 年底，員工人數已經(jīng)超過(guò) 2 萬(wàn)人。雖然美團未購置物業(yè)，但其租賃的辦公地分散在恒電大廈、科創(chuàng )大廈、到旁邊的奔馳大廈、施耐德大樓等多處寫(xiě)字樓，面積超過(guò) 30 萬(wàn)平方米。

　　與阿里青睞的甲級寫(xiě)字樓不同的是，從美團在望京租賃的辦公樓如眾運大廈、望京科技園、啟明大廈、數碼港大廈等看，美團更傾向于租賃租金相對便宜的產(chǎn)業(yè)園或者乙級寫(xiě)字樓，這也是眾多成長(cháng)型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的特點(diǎn)。

　　一名負責望京區域寫(xiě)字樓出租的中介告訴經(jīng)濟觀(guān)察報，像金輝大廈、綠地中國錦等寫(xiě)字樓的報價(jià)均在 10 元/天/平方米以上，而望京科技園租金在 6 元/天/平方米。像美團這種大企業(yè)，議價(jià)能力強，拿到的價(jià)格還要更低。該名中介還向經(jīng)濟觀(guān)察報表示，望京地區寫(xiě)字樓品質(zhì)不錯，租金也相對較低，這幾年吸引了大量的成長(cháng)型互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)前來(lái)。

　　戴德梁行的數據顯示，近八年來(lái)，望京/酒仙橋地區的租金除了在 2018 年達到過(guò) 325 元/月/平方米，其余幾年均低于 300 元/月/平方米，近三年，該地區租金比中關(guān)村均低了 100 元/月/平方米。

　　但同樣的問(wèn)題也擺在望京的企業(yè)們面前：需要擴張時(shí)找不到合適的地方。閆寒告訴記者，望京區域只剩下一些零散的區域可供租賃，5000 平方米以上可供租賃的甲級寫(xiě)字樓已經(jīng)很少，整棟 2 萬(wàn)-3 萬(wàn)平方米的租賃面積則基本找不到，所以企業(yè)做大后為了擴大規模只能去其他區域。

　　經(jīng)濟觀(guān)察報注意到，望京區域的空置率從 2017 年的 35% 降至 2019 年的 11%，同時(shí)，2019 年和 2020 年前三季度的供應量均為零。

　　閆寒告訴經(jīng)濟觀(guān)察報，“這和望京的歷史有關(guān)，望京區域最早以住宅開(kāi)發(fā)為主，所以整個(gè)區域真正好的甲級寫(xiě)字樓不多，再加上很多辦公樓都被散售掉了，所以望京地區基本上沒(méi)有整棟的甲級寫(xiě)字樓可以售賣(mài)。”

　　仍在擴張

　　就在不久前，美團繼今年第一季度在來(lái)廣營(yíng)的太極產(chǎn)業(yè)園擴租了 1.4 萬(wàn)平方米后，又在來(lái)廣營(yíng)區域的融新科技大廈新租了 3 萬(wàn)平方米的辦公樓。

　　同樣從望京向北走向來(lái)廣營(yíng)的還有阿里。啟動(dòng)“杭州+北京”的雙總部戰略后，2019 年，阿里將北京總部的園區選址在中關(guān)村朝陽(yáng)園北擴區(朝陽(yáng)區電子城北區)，占地 186 畝，總建筑面積 47 萬(wàn)平方米，總投資 64 億元，計劃于 2024 年建成，擬入駐阿里巴巴達摩院、阿里巴巴工程院、阿里大文娛、阿里健康等部門(mén)。

　　經(jīng)濟觀(guān)察報獲悉，阿里總部所在的中關(guān)村朝陽(yáng)園，作為中關(guān)村目前的“一區十六園”之一，同樣享受中關(guān)村相關(guān)政策。配套上，國際人才公寓、國際醫院、12 年一貫制的國際學(xué)校、未來(lái)論壇永久會(huì )址“三國際一未來(lái)”四大功能性項目已經(jīng)確定。

　　第一太平戴維斯華北研究部負責人李想也告訴經(jīng)濟觀(guān)察報，“朝陽(yáng)區政府很看重阿里這個(gè)項目，不僅在市政配套上給了些支持，后續還會(huì )打造一批高素質(zhì)的人才公寓”。

　　除了政府方面的支持，阿里新總部離阿里巴巴的阿里綠地中心距離僅有一站地鐵。這也解決了大量員工的通勤和搬家問(wèn)題。一位業(yè)內人士向經(jīng)濟觀(guān)察報表示，一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)搬遷距離也是一個(gè)重要的考量因素，搬得距離之前的辦公室太遠可能造成大量員工的流失，之前京東從中關(guān)村和北辰搬到亦莊，就出現了一波明顯的員工離職潮。

　　此前“南下”亦莊的京東也在 2019 年選擇北上，以 27 億價(jià)格收購了知春路的翠宮飯店，注冊了京東云計算、京東鴻云計算兩家公司。

　　公開(kāi)資料顯示，京東收購的翠宮飯店總建筑面積約 6.86 萬(wàn)平方米，從建筑面積來(lái)看，翠宮飯店大約相當于1/4 個(gè)京東總部大樓，京東方面表示，“未來(lái)該項目將改造成以科技研發(fā)、商務(wù)辦公為主，成為京東集團在海淀區產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體空間。”

　　時(shí)任京東副總裁宋旸亦發(fā)表朋友圈解釋?zhuān)?ldquo;不是為開(kāi)酒店，也不是為了開(kāi)發(fā)布會(huì )，就是用做辦公場(chǎng)地”。他表示，目前京東北辰大廈的部分研發(fā)人才會(huì )搬到翠宮飯店去，“更方便吸納研發(fā)人才”。而就在三天前，字節跳動(dòng)宣稱(chēng)將于近期再拿出 100 億元在北京尋找新的辦公地點(diǎn)。
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